Летом этого года рынок недвижимости Казахстана ушел в крутое пике. По данным президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, в июле 2022-го, официальные итоги которого пока не подведены, падение количества сделок купли-продажи сократилось вдвое (в сравнении с аналогичным периодом прошлого года). Причина падения – в увеличивающемся разрыве между покупательской способностью населения и ростом цен на недвижимость. Что происходит на рынке жилья в Казахстане и как это вписывается в экономические реалии страны – в материале Егора Васильева.
В феврале-марте этого года количество сделок, заключенных на первичном рынке казахстанского жилья, росло высокими темпами – от 39% до 45% в месяц. Этому способствовала возможность использовать часть пенсионных накоплений на приобретение жилья, предоставленная государством в 2021 году.
К тому же в стране продолжала действовать государственная ипотечная программа «7-20-25», в рамках которой кредит на жилье на первичном рынке можно было получить под 7% годовых, первоначальный взнос по ней составлял 20% от стоимости жилья, а сам займ выдавался на срок до 25 лет.
Впрочем, эта программа, которую государство продлевать по исчерпании выделенных на нее 1 трлн тенге ($210,6 млрд) не будет, действует аж с 2018 года. И, по данным Нацбанка РК, который является ее оператором, на конец апреля текущего года в рамках программы было выдано 42 тыс. 375 займов на 533,9 млрд тенге – чуть больше, чем 50% от общей суммы за без малого 5 лет.
Очевидно, что «7-20-25» не являлась основным двигателем весеннего бума по приобретению недвижимости в стране, его создала возможность вложить в недвижимость часть пенсионных сбережений.
И как только государство с мая 2022 года увеличило пороги достаточности этих сбережений, количество сделок на рынке недвижимости тут же просело – с 52,5 тыс. в апреле до 30,5 тыс. в мае.
Официальные данные по июлю еще не опубликованы, но, как утверждает президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов, они будут еще печальнее: по его прикидкам, июль 2022-го к июлю 2021-го просядет более чем на 50%.
Когда желание не совпадает с возможностями
Такая просадка в годовом выражении (июль к июлю) не позволяет списывать нынешнюю «заморозку» казахстанского рынка недвижимости только на традиционно «мертвый» сезон отпусков летом, когда платежеспособное население предпочитает решению жилищного вопроса отдых в Турции.
Причины в другом – по мнению Мусрепова, население исчерпало свои финансовые возможности, а «подпиток» со стороны, подобных изъятию «пенсионных излишков» нет и не предвидится.
Хотя количество желающих купить свое первое жилье или улучшить существующие жилищные условия, по его оценке, в стране исчисляется 5-6 млн человек, то есть практически 25-ю процентами населения – на 1 июля 2022 года население Казахстана составляло 19 млн 246 тыс. человек.
«Причин нынешней "заморозки" активности на рынке недвижимости несколько: изменился порог достаточности для снятия пенсионных накоплений, в стране "гуляет" девальвационный процесс, 15% годовая инфляция составляет по официальным данным – и населению сейчас не до крупных вложений, вдобавок курсовая разница – соотношение доллара к тенге – заметно выросла, с 436 тенге за доллар в феврале до 475 тенге к настоящему времени, – перечисляет эксперт.
– Все это давит на рынок и оказывает существенное влияние на стоимость квадратного метра в новостройках. К тому же у застройщиков существует неопределенность по поводу реализации своих квадратных метров, поскольку нет той активности населения, которая давала бы уверенность в продажах вводимых в строй новых квадратных метров», – утверждает он.
Выход Мусрепов видит один – запуск постоянной «народной ипотеки», финансируемой со стороны государства, только теперь уже не под 7%, а под 3%.
При этом, по его мнению, необходимо разрешать приобретать недвижимость по этой программе по определенной цене за квадратный метр, чтобы отсечь недобросовестных застройщиков, которые начинают «задирать» цены на квадрат, как только государство декларирует свое намерение по софинансированию приобретения жилья.
«У нас до сих пор любая программа, которая должна способствовать стимулированию рынка недвижимости выходила боком: сразу же на этом фоне недобросовестные застройщики необоснованно поднимают стоимость квадратного метра. А за новостройками цены на "вторичку" тоже начинают "тянуться" вверх, хотя она не должна расти по стоимости квадратного метра строящегося жилья. В Казахстане и так уже перегрета стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке, поэтому если государство выйдет на рынок с новой ипотечной программой, оно должно сразу сказать: деньги буду давать на приобретение только того жилья, где квадрат стоит не больше определенной суммы. Тогда смысла задирать цену не будет: деньги из новой программы к таким застройщикам не придут», – резюмирует он.
Что дальше будет с ценами на квадрат в Казахстане
Если говорить о ценах на жилье в 2022 году, то здесь наиболее показательными являются три казахстанских мегаполиса, в каждом из которых количество жителей превышает 1 млн человек: Нур-Султан, Алматы и Шымкент.
Во всех трех этих городах с января по июнь 2022-го прослеживалась динамика, схожая с активностью покупателей жилья на рынке: значительный рост цен с января по апрель, затем небольшое снижение или стабилизация.
В частности, в столице в январе квадратный метр стоил 449 тыс. тенге ($ 943), в апреле цена дошла до 475 тыс. тенге ($998), а к лету «доползла» до 500 тыс. ($ 1050). В Алматы, самом крупном городе страны, в январе за квадрат просили 626 тыс. тенге ($1315), в апреле цены там достигли максимума – около 657 тыс. ($1380), в июне упали до 451 тыс. ($947).
В Шымкенте в январе квадрат стоил 384 тыс. тенге ($807), в апреле вырос до 416 тыс. ($874), в июне стоимость квадратного метра снизилась до 414 тыс. тенге.
Как видно, адекватнее всех на резкое падение покупательского спроса отреагировал Алматы, но он – исключение из общего правила. Во всех остальных городах Казахстана повторяется либо столичный сюжет (продолжение роста стоимости с темпами, близкими к весенним), либо шымкентский (минимальное снижение стоимости в сравнении с апрельским пиком).
Причем снижать стоимость нового квадрата застройщики, по их уверению, не смогут физически, поскольку Казахстан на 90% зависит от импорта стройматериалов, за которые рассчитывается в иностранной валюте.
А поскольку тенге в последние месяцы падает и относительно доллара, и относительно рубля и юаня, закупки этих стройматериалов в тенговом выражении становятся все дороже. В какой бы стране казахстанские стройкомпании не закупались, и в какой бы валюте не рассчитывались.
Больше всего из-за рубежа, по данным бюро нацстатистики, казахстанскими застройщиками импортируется стекла, керамических огнеупорных кирпичей и плит, а также сантехники и радиаторов (свыше 90%).
Высока доля импорта и в таких сегментах, как лесоматериалы, пластмассовые покрытия для пола, стен и потолков, стальные трубы, плитка из глины (от 50% до 90%), доля импорта в используемых при строительстве металлоконструкциях, стальных стержнях, шлаковаты и минваты, изолирующих изделий из стекла, красок и лаков доходит до 30%.
Фактически казахстанские производители в достаточной мере (от 80% и выше) обеспечивают стройки только цементом, известью гипсом и бетоном, пластмассовыми и полиэтиленовыми трубами, а также пластмассовыми балконными дверями и окнами. В результате «тяжелеет» и себестоимость квадратного метра нового жилья, за которым начинает растет уже и стоимость «вторички» – вот такой замкнутый круг.
Источник: https://ia-centr.ru/experts/egor-vasilev/rynok-zhilya-v-kazakhstane-naselenie-ischerpalo-svoi-finansovye-vozmozhnosti-/